주택 수 계산 방법 총정리,다주택자 기준·양도세 중과 한 번에 정리

 

“주택 수 계산 방법, 다주택자 기준, 양도세 중과 기준을 정리해보겠습니다.”

주택 수 계산 방법은 다주택자 양도세 중과 기준과 1주택 비과세 여부를 결정하는 가장 중요한 출발점입니다.
2026년 이후 양도세 중과 기준이 다시 적용되면서, 내가 몇 주택자로 계산되는지에 따라
집을 팔 때 내야 하는 세금이 수천만 원에서 억 단위까지 달라질 수 있습니다.
이 글에서는 다주택자 기준, 주택 수 계산 방법, 분양권·오피스텔·상속주택 포함 여부까지
한 번에 정리해보겠습니다.

 

“양도세 중과가 적용되는지 아닌지는 결국 ‘주택 수’에서 갈린다.”

그런데 막상 “나는 2주택자인가? 3주택자인가?”를 계산하려고 하면
오피스텔, 분양권, 입주권, 상속주택, 세대분리 같은 변수가 너무 많아서 혼란이 생깁니다.

그래서 이번 글에서는 주택 수 계산 방법을 제 기준으로(실무에서 많이 부딪히는 포인트 중심으로)
다주택자 기준과 함께 최대한 쉽게 정리해보겠습니다.
(이 글 하나로 “나는 몇 주택자?”는 어느 정도 정리될 거예요.)

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주택 수 계산이 왜 이렇게 중요할까?

‘주택 수’가 바뀌면 실제로 달라지는 게 많습니다.

• 다주택자 양도세 중과 여부
• 1주택 비과세 가능 여부(요건 충족 시)
• 장기보유특별공제 적용 여부(중과 시 제한되는 케이스 존재)
• 취득세/종부세 등 다른 세금의 중과 기준에도 영향

특히 2026년 5월 이후 양도세 중과 유예가 종료(또는 사실상 종료 방향) 되면,
같은 집을 팔아도 주택 수 하나 차이로 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

그래서 저는 매도 계획이 있을 때는
“얼마에 팔지?”보다 “주택 수가 어떻게 잡히는지”부터 확인하는 편입니다.

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주택 수 계산의 가장 중요한 원칙 2가지

1) ‘개인’이 아니라 ‘세대’ 기준으로 계산되는 경우가 많다

양도세에서 주택 수는 세대 단위로 합산되는 경우가 많습니다.

세대에 포함될 수 있는 범위(대표):

• 본인
• 배우자
• 동일 주소지의 직계존비속(부모, 자녀 등)

즉,

• 본인 1채 + 배우자 1채 → 2주택으로 합산될 수 있습니다.

“내 명의로 1채뿐인데 왜 다주택자야?”
이런 상황이 세대 합산에서 많이 나옵니다.

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2) ‘등기상 용도’보다 ‘실사용’이 영향을 주는 케이스가 있다

대표적으로 오피스텔이 그렇습니다.

• 등기상 업무시설이어도
• 실제 거주용(주거용)으로 사용하면
  → 주택 수에 포함될 수 있습니다.

반대로,

• 오피스텔을 실제 사무실로 쓰고 있고
• 주거 흔적이 없고
• 임대도 사무실 임대 형태라면
  → 주택이 아닌 걸로 판단될 여지가 있습니다.

이게 말이 쉬워서 그렇지, 실제로는 “나는 사무실로 쓴다”만으로 끝나지 않고
입증 가능성(계약서, 관리비/전기 사용 패턴, 내부 구조 등)도 같이 봅니다.

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주택 수에 포함되는 것 / 제외되는 것

일반적으로 ‘주택’으로 포함되는 것

• 아파트
• 단독주택
• 다세대/연립/다가구
• 주거용 오피스텔(실제 거주 또는 주거 임대)

 일반적으로 주택 수에서 제외되는 것

• 상가
• 사무실
• 토지
• 창고/공장 등 비주거용 부동산

다만 예외가 있습니다.
겉보기엔 상가인데 실제 사람이 거주한다면 주택으로 판단될 여지가 생깁니다.
결국 “주거용인지”가 포인트입니다.

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분양권/입주권은 주택 수에 포함될까?

이 부분이 진짜 많이 헷갈립니다.

1) 분양권

분양권은 과거엔 “주택이 아니니까 주택 수에서 제외”라는 인식이 있었는데,
현재는 지역/시기/세법 적용에 따라 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있습니다.

특히 조정대상지역 관련 규정이 걸리면
분양권이 주택 수에 포함되면서 다주택자 중과로 연결되는 사례가 생깁니다.

정리하면

• “분양권은 무조건 제외”라고 단정하면 위험하고
• 조정대상지역/취득 시기/보유 현황과 함께 확인하는 게 안전합니다.

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2) 입주권(재개발·재건축)

입주권은 실무에서 주택 수에 포함되는 쪽으로 판단되는 경우가 많습니다.
재개발/재건축 지역에서 “입주권은 주택이 아니지 않나?” 했다가
양도 시점에 주택 수가 늘어나는 식으로 문제가 생기기도 합니다.

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상속주택은 어떻게 계산될까?

상속주택은 “무조건 주택 수에 포함”이라고만 보면 또 틀립니다.
상속은 특례 규정이 많아서 상속받은 지분, 거주 여부, 처분 시기 등에 따라 달라질 수 있습니다.

상속주택에서 특히 체크할 것

• 상속 지분 비율(단독 소유인지, 일부 지분인지)
• 상속 후 실제 사용(거주/임대/공실)
• 상속주택을 언제 처분했는지(기간 요건이 작동하는 경우)

상속주택은 케이스가 워낙 갈리기 때문에
양도세 중과/비과세가 걸려 있다면 세무 상담이 가장 효율적인 구간이기도 합니다.

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부모님 집이 내 주택 수에 포함될까? (세대분리 핵심)

“부모님 명의 집이 있는데 제 주택 수에 잡히나요?”
이 질문도 정말 많습니다.

핵심은 세대분리입니다.

• 같은 주소지/같은 세대면 합산 가능성이 커지고
• 주소를 분리하고 생계도 분리되면 제외될 수 있습니다.

하지만 여기서 중요한 건
단순히 주민등록만 옮긴다고 “무조건 세대분리 인정”이 되는 게 아니라
**실질(실제 거주·생계)**이 같이 봐질 수 있다는 점입니다.

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전세 준 집도 주택 수에 포함될까?

결론부터 말하면 포함됩니다.

• 전세를 주든
• 월세를 주든
• 공실이든
  소유하고 있는 이상 주택 수에 포함됩니다.

“나는 살고 있지 않으니 주택이 아니지 않나?”는 통하지 않는 경우가 대부분입니다.

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일시적 2주택은 예외가 될 수 있다

매매 실무에서 가장 많이 쓰는 예외가 일시적 2주택입니다.

예를 들면:

• 기존 집이 있는데
• 새 집을 먼저 사고
• 일정 기간 내 기존 집을 팔면
  → 1주택으로 인정받을 수 있는 구조가 있습니다.

이걸 잘 활용하면

• 다주택자 양도세 중과를 피하거나
• 1주택 비과세 요건으로 연결되는 경우도 생깁니다.

단, 이 부분은 조건(기간, 지역, 취득·양도 순서 등)이 중요해서
본인 상황에 맞게 체크해야 합니다.